ΚΩΣΤΑΣ ΤΣΟΥΚΑΛΑΣ

Οι Έλληνες δανειολήπτες και ιδιοκτήτες βιώνουν το τελευταίο διάστημα τις συνέπειες της κατάργησης της προστασίας της πρώτης κατοικίας και της παράδοσης των κόκκινων δανείων σε ξένης εθνικότητας funds, αλλά συνδεδεμένα με τα συμφέροντα της εγχώριας οικονομικής ολιγαρχίας και της λειτουργίας του νέου πτωχευτικού νόμου. Παρακολουθούμε να λαμβάνει χώρα ένα οργανωμένο σχέδιο αναδιανομής της ακίνητης περιουσίας από τους πολλούς στους λίγους και ισχυρούς. Παράλληλα, με τον πληθωρισμό, που ξεπέρασε το 12%, και τις αυξήσεις σε ρεύμα, πετρέλαιο και φυσικό αέριο η ελληνική κοινωνία βιώνει τις συνέπειες από ένα τσουνάμι πλειστηριασμών πρώτης κατοικίας.

Τα funds που έχουν αγοράσει τα κόκκινα δάνεια των τραπεζών τα τελευταία χρόνια ελέγχουν σήμερα εμπράγματη εξασφάλιση (υποθήκη ή προσημείωση) περί τα 700.000 ακίνητα, αξίας άνω των 40 δισ. ευρώ. Το πρώτο εξάμηνο του 2022 αναρτήθηκαν στην πλατφόρμα e-auction 23.360 πλειστηριασμοί, ενώ για το 2022 είναι συνολικά αναρτημένοι 44.000 και για το 2023 η λίστα αυξάνεται καθημερινά.

Με βάση τα διαθέσιμα στοιχεία από την ηλεκτρονική πλατφόρμα e-auction.gr, οι προγραμματισμένοι πλειστηριασμοί ακινήτων για το 2022 ανέρχονται σε περισσότερους από 35.000, όταν το 2021 ήταν 23.073, με καταγεγραμμένη ετήσια μεταβολή +32%, επιστρέφοντας μας στην «κανονικότητα» του 2008. Μόνο το α΄ εξάμηνο του 2022 διενεργήθηκαν 17.620 πλειστηριασμοί ακινήτων, ενώ όλο το 2021 διενεργήθηκαν 11.302. Αν συνεχιστεί το ίδιο μοτίβο και στο δεύτερο εξάμηνο, θα έχουμε υπερτριπλασιασμό των πλειστηριασμών μέσα σε ένα μόνο έτος. Για το 2023 προβλέπεται ακόμα μεγαλύτερη αύξηση με απρόβλεπτες συνέπειες για την κοινωνική συνοχή.

«Κανονικότητα» για λίγους και ισχυρούς

Οι πλειστηριασμοί επιστρέφουν σταδιακά στα προ κρίσης επίπεδα των 2008 και 2009, όταν προγραμματίζονταν κάθε χρόνο 40.000-50.000. Αν κρίνουμε, βέβαια, από το 2022, που αναρτήθηκαν 44.000 πλειστηριασμοί, πιθανολογείται βάσιμα ότι το 2023 θα έχουμε χρονιά ρεκόρ ακόμα και σε σχέση με τα προ κρίσης επίπεδα.

Η κυβέρνηση διατείνεται πως η εξέλιξη αυτή είναι ένδειξη επιστροφής στην «κανονικότητα». Πρόκειται για μια μονόπλευρη «κανονικότητα» για funds και τράπεζες, ενώ τα νοικοκυριά και οι επιχειρήσεις στενάζουν από την ακρίβεια και τον πληθωρισμό. Κάθε μέρα εκατοντάδες δανειολήπτες χάνουν ρυθμίσεις που έχουν συνάψει τα προηγούμενα χρόνια με τα πιστωτικά ιδρύματα, όπως παράλληλα παρατηρείται και αύξηση των ληξιπρόθεσμων χρεών σε εφορία και ασφαλιστικά ταμεία. Τα funds, που κατέχουν σήμερα τη συντριπτική πλειονότητα των κόκκινων δανείων, αλλά και σημαντικό μέρος των ενήμερων δανείων, αρνούνται πεισματικά να ανανεώσουν ρυθμίσεις. Ζητούν υπέρογκα ποσά ως προκαταβολές για να συζητήσουν μόνο για ρύθμιση, χωρίς να δεσμεύονται για το περιεχόμενο και τους όρους αυτής. Προχωρούν μετά από ελάχιστη καθυστέρηση καταβολής των δόσεων σε κοινοποιήσεις δεύτερης διαταγής πληρωμής και εκθέσεων αναγκαστικής κατάσχεσης, που συνοδεύονται με πρόγραμμα πλειστηριασμού. Βάζουν στο στόχαστρο ακόμα και δανειολήπτες με πολύ μικρές οφειλές, ακόμα και της τάξεως των 20.000 ευρώ, αν διαπιστώσουν ότι υπάρχει ακίνητη περιουσία, ώστε να ικανοποιηθεί η απαίτηση από τη ρευστοποίησή της.

Κερδοσκοπούν τα «κοράκια»

Τα ακίνητα τα αγοράζουν τα ίδια τα funds-δανειστές σε χαμηλές τιμές, που ορίζουν ως τιμή πλειστηριασμού. Ακριβώς για τον λόγο αυτό παρατηρείται ραγδαία μείωση των άγονων πλειστηριασμών. Το σκανδαλώδες είναι ότι οι τιμές στις οποίες αγοράζουν τα ακίνητα που «βγάζουν στο σφυρί» είναι περίπου τα 3/5 της πραγματικής αξίας των ακινήτων. Πρόκειται για καθαρή κερδοσκοπία σε βάρος ανήμπορων ανθρώπων.

Προκειμένου να σταματήσουν τον πλειστηριασμό ζητούν την εφάπαξ καταβολή αστρονομικών ποσών, αντιμετωπίζοντας τους δανειολήπτες συλλήβδην ως μπαταχτσήδες που έχουν χρήματα και δεν πληρώνουν από καπρίτσιο. Με πραγματικά παραδείγματα: σε οφειλή 130.000 ευρώ ζήτησαν για να ρυθμίσουν το υπόλοιπο ποσό και να σταματήσουν τη διαδικασία ρευστοποίησης 50.000 ευρώ εφάπαξ. Σε άλλη περίπτωση οφειλής 35.000 ευρώ, ζήτησαν την εφάπαξ καταβολή 15.000 ευρώ και τη ρύθμιση του υπόλοιπου ποσού χωρίς διαγραφή των τόκων υπερημερίας. Τις περισσότερες φορές δεν απαντάνε καν στα αιτήματα ρύθμισης ή προβάλλουν χίλια προσκόμματα.

Η απόφαση του Αρείου Πάγου

Ο Συνήγορος του Καταναλωτή και το αρμόδιο υπουργείο είναι τραγικά απόντες από τις αυτονόητες υποχρεώσεις τους να διασφαλίσουν ένα αξιοπρεπές πλαίσιο διαπραγμάτευσης μεταξύ funds και δανειοληπτών. Αντιθέτως, η κυβέρνηση έσπευσε να καθησυχάσει τις ανησυχίες των funds μετά την έκδοση της υπ’ αριθ. 822/2022 απόφασης του Αρείου Πάγου, που έκρινε ότι υπάρχει έλλειψη νομιμοποίησης των εταιρειών διαχείρισης από δάνεια και πιστώσεις του Ν. 3165/2003 στο να επιδιώκουν την εκπλήρωση των ένδικων απαιτήσεων στο όνομα και για λογαριασμό των εταιρειών που κατέστησαν δικαιούχοι της απαίτησης με εκχώρηση. Ειδικότερα, με την απόφαση αυτή το ανώτερο δικαστήριο της χώρας, απορρίπτοντας παρέμβαση fund, έκρινε ότι αφού ο Ν. 3156/2003 δεν απονέμει στην εταιρεία διαχείρισης την ιδιότητα του κατ’ εξαίρεση νομιμοποιούμενου διαδίκου (μη δικαιούχου), όπως ρητά πράττει για τις εταιρείες διαχείρισης του Ν. 4354/2015 στο άρθρο 2 § 4 αυτού, οι εταιρείες αυτές δεν μπορούν να διεκδικούν δικαστικά τις απαιτήσεις. Στην πραγματικότητα, ο Άρειος Πάγος έβαλε βόμβα στα θεμέλια του εγχειρήματος των funds και των servicers. Δυστυχώς, αφήνεται να διαρρεύσει ότι η κυβέρνηση όχι μόνο δεν σκοπεύει να σταθεί στο πλευρό των δανειοληπτών, αλλά, αντιθέτως, ετοιμάζει νομοθετική ρύθμιση με σκοπό να θεραπεύσει -και μάλιστα αναδρομικά- την έλλειψη νομιμοποίησης των εταιρειών διαχείρισης για να συνεχίσουν το έργο τους ανενόχλητα, τους μαζικούς, δηλαδή, πλειστηριασμούς πρώτων κατοικιών και εμπορικών καταστημάτων. Το οικονομικό επιτελείο φαίνεται πως υπέκυψε στις πιέσεις των funds και των servicers που «τρέχουν» τους πλειστηριασμούς και με τροπολογία αναμένεται να προχωρήσει σε άρση των εμποδίων που έβαλε η δικαστική απόφαση.

Απούσα η κυβέρνηση

Η απόφαση του Αρείου Πάγου ήταν λυτρωτική για εκατομμύρια νοικοκυριά στη χώρα, όμως η τροπολογία, που αναμένεται, θα λειτουργήσει και πάλι εις βάρος των δανειοληπτών που προσπαθούν να ορθοποδήσουν από τις συνεχόμενες κοινωνικές και οικονομικές κρίσεις. Ο Άρειος Πάγος έφτασε στην απόφαση αυτή καθώς κρίθηκε απαραίτητη μία νομοθετική παρέμβαση που θα ακύρωνε ή θα συμπλήρωνε έναν από τους δύο νόμους, οι οποίοι λειτουργούσαν αντιπαραθετικά.

Είναι πλέον προφανές ότι τα funds, παρότι αγόρασαν τα δάνεια σε πολύ χαμηλές τιμές, δεν σκοπεύουν να διαδραματίσουν μακροπρόθεσμα τον ρόλο τους ως πιστωτές που θα ρυθμίζουν οφειλές. Δεν προχωρούν σε ρυθμίσεις για μεγάλο χρονικό διάστημα, αντιθέτως πιέζουν για την αποπληρωμή των δανειακών υποχρεώσεων σε σύντομο χρονικό διάστημα με πολύ υψηλή δόση. Ακόμα και οι ελάχιστες ρυθμίσεις στις οποίες προβαίνουν δεν είναι βιώσιμες.

Τα επιχειρησιακά σχέδια που έχουν υποβάλει τα funds για να λάβουν την κρατική εγγύηση στο πλαίσιο του προγράμματος «Ηρακλής» προβλέπουν ότι το 50% των εσόδων τους θα προκύψει από ρευστοποιήσεις ακινήτων, γεγονός που, αφενός, εξηγεί την επιθετικότητα των funds, αφετέρου, την επιμονή που θα επιδείξουν στην ολοκλήρωση του πλειστηριασμού, χρησιμοποιώντας τα εργαλεία που τους έχουν παραχωρήσει οι «τραπεζοκεντρικής αντίληψης» αλλαγές στον Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας για την επίσπευση των πλειστηριασμών. Με λίγα λόγια, έχουν όφελος από τους πλειστηριασμούς και όχι τόσο από τις ρυθμίσεις των δανείων.

Η σημερινή κυβέρνηση δεν προσπαθεί ούτε για τους τύπους να δείξει ότι επιθυμεί να ελέγξει το τοπίο και να θέσει φραγμούς στις αυθαιρεσίες των funds. Με τις παρεμβάσεις της έως τώρα διευκολύνει την εφαρμογή του σχεδίου αρπαγής της ακίνητης περιουσίας, που οδηγεί αναπότρεπτα στον απόλυτο έλεγχο του real estate της χώρας από συγκεκριμένα συμφέροντα, τη στιγμή που τα ενοίκια στη χώρα μας έχουν απογειωθεί.

Απαραίτητο ένα εναλλακτικό σχέδιο

Είναι απαραίτητο τώρα όσο ποτέ ένα εναλλακτικό σχέδιο που θα περιλαμβάνει την εξωδικαστική και δικαστική ρύθμιση των οφειλών με προστασία της πρώτης κατοικίας για τους ευάλωτους συμπολίτες μας, με παράλληλη διεύρυνση της περιμέτρου των δικαιούχων της προστασίας αυτής, τη φορολόγηση στην Ελλάδα των funds για να σταματήσει το σημερινό καθεστώς ασυδοσίας και διαρροής κερδών σε άλλες χώρες, τη δημιουργία δεσμευτικού για τους δανειστές πλαισίου εξωδικαστικής διαπραγμάτευσης, την πρόβλεψη επιβολής προστίμων σε περιπτώσεις αυθαίρετων πρακτικών, καθώς και τη δημιουργία μηχανισμού στήριξης των ευάλωτων δανειοληπτών.

* Ο Κώστας Τσουκαλάς είναι δικηγόρος

Πηγή: avgi.gr